Dissolution d'une SCI à l'IS et extinction anticipée d'un usufruit temporaire

Bonjour,

J'aimerais avoir votre avis sur le traitement fiscal d'une situation particulière.

Une SCI soumise à l'IS est dissoute alors qu'elle détient l'usufruit temporaire d'un immeuble. Cet usufruit n'a pas été acquis ni apporté : il constitue simplement le résidu d'un démembrement de propriété.

Au plan civil, la dissolution de la SCI entraîne l'extinction anticipée de l'usufruit et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire.

Ma question porte sur les conséquences fiscales de cette extinction anticipée.


La disparition de l'usufruit entraîne-t-elle une imposition au niveau de la SCI à l'IS, alors même qu'elle ne perçoit aucune indemnité ni aucun revenu ?
Existe-t-il une taxation chez le nu-propriétaire qui retrouve la pleine propriété par anticipation ?
Ou, au contraire, cette extinction est-elle fiscalement neutre, sous réserve d'éventuelles conséquences comptables ?

Si certains d'entre vous ont déjà rencontré cette situation ou disposent de références (BOFiP, jurisprudence, doctrine), je leur serais très reconnaissant de les partager.

Merci d'avance pour vos éclairages.

Bonjour.

Si la SCI est usufruitière temporaire et qu'elle est dissoute, est-ce que ce sont les ex-associés qui deviennent usufruitiers temporaires en indivision à hauteur de leurs parts dans la SCI ?

Le nu-propriétaire resterait alors nu-propriétaire.

C'est plus une question qu'une réponse.

Bonjour,



Merci pour votre réponse.



Pas exactement. Lorsque la SCI à l'IS, que nous appellerons A, est dissoute, l'usufruit qu'elle détient s'éteint, comme s'éteindrait un usufruit viager au décès de son titulaire. Juridiquement, la dissolution de la SCI A produit le même effet : la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains de la SCI B (à l'IR), déjà nue-propriétaire. Les revenus sont alors imposés directement entre les associés, la SCI B étant fiscalement transparente.



Sur la légalité civile de cette opération, je n'ai pas réellement de doute.



En revanche, je m'interroge sur son traitement fiscal. Le fait que la SCI A soit dissoute avant le terme initialement prévu de l'usufruit temporaire des immeubles qu'elle détient peut-il entraîner une imposition ?



À première vue, je ne vois pas d'enrichissement imposable :







la SCI A ne reçoit aucune contrepartie au moment de l'extinction de son usufruit ;






la SCI B détenait déjà la nue-propriété des immeubles et ne reçoit aucun bien supplémentaire.






L'administration pourrait-elle néanmoins considérer que la SCI B s'est enrichie du fait de la reconstitution anticipée de la pleine propriété et et perçoit directement les revenus . Ce cas de figure constitue un fait générateur d'imposition ?La perception anticipée des revenus peut-elle être regardée comme un enrichissement imposable, alors même qu'elle résulte de l'extinction légale de l'usufruit ?[/b] C'est, à mon avis, le véritable point de droit à trancher.

Je vous remercie par avance pour votre avis.

Je pense que la question est plus difficile que vous ne le pensez, parce que la SCI détient un droit réel non viager, mais temporaire, pour une durée déterminée et fixée.

Le droit réel n'étant pas viager, mais ayant une durée déterminée, il n'est pas évident que la fin de la personne morale conditionne l'extinction du droit réel.

Cela dépend peut-être de la manière dont a été constitué l'usufruit temporaire. Il a pu être constitué avec les deux caractéristiques, temporaire et viager.

Mais j'avoue ne pas avoir de réponse certaine.

Il faudrait certainement plus de détail sur l'origine de l'usufruit temporaire.

La SCI était-elle pleine propriétaire du bien, et elle l'a cédé avec une réserve d'usufruit temporaire ? Dans ce cas je veux bien croire que l'usufruit temporaire est un sous-ensemble de l'usufruit sur la tête de la personne morale, donc viager.

Ah, merci, là on entre dans le pointu de la question !

Je précise un élément important : l'usufruit n'a pas été apporté. Il constitue simplement le résidu du démembrement intervenu lors de la sortie de la pleine propriété de l'immeuble, grevée d'un usufruit temporaire de 30 ans. Nous en sommes aujourd'hui à la dixième année.

Je suis de votre avis : il faudrait sans doute raisonner par analogie avec d'autres droits réels. Cela me fait penser, par exemple, à des redevances (royalties) versées au titulaire d'une marque qui viendrait à être dissoute ou à disparaître.

Ah, merci, là on entre dans le pointu de la question !

Je précise un élément important : l'usufruit n'a pas été apporté. Il constitue simplement le résidu du démembrement intervenu lors de la sortie de la pleine propriété de l'immeuble, grevée d'un usufruit temporaire de 30 ans. Nous en sommes aujourd'hui à la dixième année.

Je suis de votre avis : il faudrait sans doute raisonner par analogie avec d'autres droits réels. Cela me fait penser, par exemple, à des redevances (royalties) versées au titulaire d'une marque qui viendrait à être dissoute ou à disparaître.