Donation 1977 : rapport au jour du décès ou du partage ?

Bonjour,

Une donation « en avancement d'hoirie » de 1977 (terrain nu, valeur déclarée 15 000 F) contient cette clause : « La présente donation sera rapportée en valeur conformément au droit commun (évaluation au jour du décès d'après l'état au jour de la donation). »

Les donateurs sont décédés en 1978 et 1980 ; la succession est réglée seulement maintenant. Le notaire veut retenir la valeur actuelle du terrain.

1. Cette clause permet-elle de retenir la valeur au jour du décès plutôt qu'au jour du partage (article 860, « sauf stipulation contraire ») ?
2. Le terrain, constructible en 1977, est aujourd'hui en zone N. Faut-il l'évaluer comme terrain nu inconstructible, même si le donataire y a construit sa maison ?

Merci pour vos avis.

Bonjour.

Voici la version de l'article 860 en vigueur à l'époque de la donation (1977).


Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.
Si le bien a été aliéné avant le partage, on tiendra compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation et, si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, de la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage.
Le tout sauf stipulation contraire dans l'acte de donation.
S'il résulte d'une telle stipulation que la valeur sujette à rapport est inférieure à la valeur du bien déterminé selon les règles d'évaluation prévues par l'article 922 ci-dessous, cette différence forme un avantage indirect acquis au donataire par préciput et hors part.



Donc déjà à l'époque, le droit commun disait que l'évaluation se fait à l'époque du partage.

La phrase entre parenthèses est a priori là pour rappeler ce qu'est le droit commun (c'est le rôle des parenthèses). Le rappel est erroné en parlant de la valeur au décès. On doute qu'on puisse y lire une stipulation contraire. Une stipulation contraire aurait été formulée : "contrairement au droit commun, la donation sera réévaluée au jour du décès".

Quand on parle de l'état au jour de la donation, c'est l'état physique, pas l'état administratif. Il faut donc a priori évaluer la valeur actuelle, dans les condtions actuelles, du terrain nu.

Bonjour et merci pour votre réponse.

C'est bien le noeud du problème, une juriste de ma protection juridique me maintient le contraire de ce que vous avancez, à savoir que le phrase marquée entre parenthèses serait justement une stipulation contraire et que c'est cette stipulation contraire qui doit être prise en compte, donc que le terrain devrait être évalué au prix de 1980 et non 2026 ...

Autre point quand vous évoquez : "Il faut donc a priori évaluer la valeur actuelle, dans les condtions actuelles, du terrain nu." , pour le profane que je suis , ça veut dire valeur actuelle d'un terrain NON constructible ou pas ?

Je ne connais pas par coeur les codifications du PLU (pas mon domaine). Donc N = ?

Si le terrain est actuellement inconstructible, fut-il construit à une époque antérieure, pour moi, c'est la valeur actuelle d'un terrain inconstructible.



Les couleurs du drapeau belge (bleu jaune rouge) sont agréables à regarder.

(bleu jaune rouge) entre parenthèses sert à préciser les couleurs, mais la précision est erronée.

Les auteurs de pillage doivent être condamnés au maximum prévu par la loi (peine de mort).

(peine de mort) entre parenthèses sert à préciser le maximum prévu par la loi, mais la précision est erronée. Personne ne va penser que c'est une dérogation à la loi qui est invoquée.




Le notaire veut retenir la valeur actuelle du terrain

Ce que veut faire le notaire n'a pas d'importance. Soit les héritiers tombent d'accord pour dire que c'est un rapport à la valeur au décès, et le notaire prend acte de l'accord, soit ils sont en désaccord et le notaire est impuissant pour procéder au partage (il peut avoir son idée, comme votre protection juridique a la sienne et comme moi j'ai la mienne). Les héritiers doivent alors s'en remettre au tribunal pour trancher le litige.

On peut alors signaler qu'un contrat doit s'interpréter selon le sens que donnerait une personne raisonnable. Une personne raisonnable, face à une assertion entre parenthèses manifestement fausse par rapport à l'expression à laquelle les parenthèses se réfèrent, va penser "mais il se trompe" (voir mes exemples plus haut).

Pour info, je viens de m'amuser à poser la question à l'IA de Google.

Elle suit mon raisonnement. La volonté exprimée est de suivre le droit commun.

Ce qui est entre parenthèses est une description erronée du droit commun du rapport, sans doute faite par le rédacteur de l'acte, et non par le donateur, et probablement liée à la confusion avec le 922.

Si on veut déroger au droit commun en usant d'une dérogation légale au droit commun, le texte doit être explicite et non ambigu : "par dérogation au droit commun, le rapport se fera pour la valeur au décès".

Bonjour Rambotte,

Merci pour votre patience et vos explications.
Vous m'avez convaincu : je laisse tomber la parenthèse, le rapport se fera bien à la valeur actuelle, au jour du partage.

Le problème est maintenant ailleurs : le notaire chargé de la succession, et un autre notaire à qui j'ai demandé un second avis, semblent tous les deux considérer que la constructibilité fait partie de l'état du bien, et non de sa valeur.
Pour eux, le terrain était constructible au jour de la donation, il faudrait donc l'évaluer aujourd'hui comme un terrain à bâtir, alors qu'il est classé en zone naturelle (donc inconstructible) depuis 2013.
J'ai eu du mal à leur faire entendre mon point de vue par e-mail, et j'ai trouvé leurs réponses un peu condescendantes.

Or la Cour de cassation a déjà jugé des cas similaires.
Le passage en zone inconstructible résulte d'une décision de la commune : c'est une cause extérieure, étrangère au donataire, et il doit donc en être tenu compte, même si une maison a été construite sur le terrain entre-temps (Cass. 1re civ., 11 septembre 2013, n° 12-17.277 ; Cass. 1re civ., 22 octobre 2014, n° 13-24.911).
Le ministère de la Justice en tire la même conclusion : « L'héritier doit donc rapporter la valeur du terrain non constructible, et ceci même s'il était constructible à l'époque de la donation » (réponse ministérielle n° 36531, JO AN du 29 mars 2022).

C'est d'ailleurs ce que vous disiez : l'état au jour de la donation, c'est l'état physique, pas l'état administratif.
Et l'état physique de ce terrain en 1977, c'était une parcelle nue, entièrement plantée de vignes, sans viabilisation (aucun raccordement à l'eau ni à l'assainissement) et sans terrassement.
La fosse septique, le terrassement, les raccordements et la maison ont été faits ensuite par le donataire.

L'enjeu est loin d'être anodin : en 2026, la valeur à rapporter d'un terrain nu, inconstructible et non viabilisé n'a rien à voir avec celle d'un terrain à bâtir.
Selon la lecture retenue, la somme due par notre branche passe de presque rien à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les exemples tirés de la jusrisprudence pourraient être fournis au(x) notaire(s), en suggérant qu'ils consultent leur Cridon.

Vos cohéritiers pourraient aussi être informés de ce qui semble être une erreur de droit du notaire. Car ils peuvent infléchir la position du notaire s'ils sont convaincus qu'ils perdraient dans un partage judiciaire que vous intenteriez contre eux en cas de refus de rapporter pour une valeur inconstructible.