Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

Sujet : Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

Bonjour à tous,

Je viens vers vous parce que je suis un peu bloqué avec la vente de ma maison et j'aurais bien besoin de vos lumières ou d'avis de personnes qui ont déjà géré ce genre de situation.

Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité. Ils me poussent pour emménager tout de suite et me verser de l'argent chaque mois (soit disant pour rembourser la maison au fur et à mesure, ou en mode location-vente), en se disant qu'on signe l'acte définitif chez le notaire dans 6 mois. La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. Ils disent avoir une maison en location, de l'assurance vie, etc. Ils nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables.

Le problème, c'est le timing. On doit déménager dans un mois à 700 km de là. N'ayant pas l'argent de la vente de la maison, cela nous oblige à louer dans un premier temps. En un mois, il faut trouver une location, préparer tous les cartons et déménager... C'est chaud.

Je me pose plein de questions sur les options qu'ils proposent. Si certains d'entre vous ont déjà vu ou fait ça, je suis preneur de vos avis :

Leur proposition : La location-accession
Ils louent pendant 6 mois, paient un loyer, plus éventuellement une somme qui commence à payer la maison. Au bout de 6 mois, s'ils ont le financement, ils paient le restant.

Mais s'ils s'installent tout de suite, je crois que si le prêt est refusé, je dois leur rendre toute la partie "remboursement".

Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !

Leur alternative : Ne pas payer de loyer du tout
L'acheteur m'a même proposé de s'y installer gratuitement pour éviter que je sois imposé. Mais je crois que ça ne change rien pour l'impôt sur la plus-value, et en plus ça veut dire qu'ils squattent 6 mois à l'œil si la banque dit non.

Mon idée (est-ce légal ?) : Un bail classique avec loyer surévalué
Dans l'idée, il faudrait quand même avoir une grosse compensation financière s'ils n'ont pas leur prêt. Est-ce que je peux leur faire signer un bail classique avec un loyer très surévalué (par exemple calculer 5% de rentabilité sur 400 000€, soit environ 1660 €/mois serai un loyer de base à augmenter pour surévaluer), comme ça si ça capote, je garde tout légalement ? A-t-on le droit de faire ça sans risquer une requalification par un juge, sachant qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers chez moi ?

Vous voyez que cette situation est stressante. Organiser des cartons et une location en urgence à 700 kilomètres de là pour assurer la rentrée scolaire entre Magalas et Roujan rajoute une pression colossale.

Merci d'avance pour la moindre aide ou retour d'expérience !

bonjour,

avis personnel, proposition à fuir.

que ferez-vous lorsqu'une fois installés avec votre accord, ils refusent de partir et ne payent rien ?

renseigner-vous pour connaître le temps et l'argent pour déloger des squatteurs.

salutations

bonjour

Le principal risque est que ces personnes vous signent tout ce que voulez puis s'installent puis ne payent plus rien et vous en avez pour des années avant de les mettre dehors

Quand c'est trop compliqué ça ressemble beaucoup à une arnaque

Merci pour les conseils. S'agissant de commerçants ayant pignon sur rue et possédant deux magasins, j'ai donc du mal à croire que je puisse rencontrer ce genre de problèmes.

dans votre premier message, vous écrivez " ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. "

donc leur situation financière n'est pas si évidente que vous l'écrivez.

Bon ben je crois que c'est clair. Je vais proposer un compromis avec une date dans 6 mois,
Merci à tous pour les conseils

Bonjour

il n'est jamais conseillé de laisser des futurs acquéreurs s'installer dans un bien avant la signature définitive



2 fonds de commerce = ils ne sont que locataires et risquent un dépot de bilan si les affaires ne sont pas florissantes......



les banques demandent plus de documents qu'un bilan sur 6 mois.....

les procédures judiciaires sont tellement longues, complexes et couteuses..... qu'il vaut mieux les éviter

Bonjour,

Les propositions de ces candidats acheteurs sont à prendre en considération dans la mesure où ils acceptent de prendre les risques de l’opération à leur charge. Ce n'est pas du tout à fuir.

La location-accession n’est pas une bonne solution parce c’est une forme de crédit et que vous n’êtes pas banquier.

Tout d’abord vous pouvez leur demander les comptes des deux commerces, cela vous permettra de vérifier s’ils sont sérieux. Vous pouvez les montrer à un notaire ou à un expert-comptable.

Vous pouvez très bien leur donner une autorisation d'occupation à titre précaire d’une durée d’un an en contrepartie d'une indemnité mensuelle correspondant à la valeur locative. C’est légal et ce n'est pas plus risqué qu'un bail ordinaire.

Pour la vente, vous pouvez leur proposer une promesse unilatérale de vente à faire rédiger par un notaire contenant les éléments suivants :

- une date de validité de la promesse de vente d’environ un an,
- un renoncement à une condition suspensive d’accord de prêt,
- outre l'indemnité mensuelle, une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % déposée en garantie sur le compte bancaire du notaire,
- une option d’achat à lever au plus tard dans environ neuf mois,
- un prix de vente révisable indexé sur un indice comme l’indice du coût de la construction (ICC),
- prix de vente augmenté des indemnités d'occupation mensuelles qui seront considérées comme des acomptes,
- date de la vente fixée rétroactivement à la date de leur entrée dans les lieux.

Cela ne leur interdirait pas d’emprunter mais dans l’hypothèse où le prêt leur serait refusé, ils seraient obligés de renoncer à lever l’option et de vous abandonner l’indemnité l’immobilisation placée sur le compte séquestre du notaire. Par ailleurs vous aurez percu les indemnités d'occupation.

Dans ces conditions vous aurez vendu votre résidence sans être imposé sur la plus-value et vous n'aurez pas perdu d'argent si la vente n'aboutissait pas..
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Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme




Bonjour,

Lorsque l'on ne trouve aucun acheteur intéressé, il faut se poser la question du prix de vente. Parfois il faut revoir ses prétentions à la baisse pour vendre rapidement. Un bien qui ne se vend pas coute cher, surtout quand on ne l'habite plus.

Je viens de vendre 3 maisons en peu de temps (héritages), et effectivement, le marché est un peu compliqué, surtout pour le genre de biens que j'avais à vendre. En fixant les prix aux fourchettes basses des évaluations et en acceptant une légère baisse de prix, mes biens se sont tous vendus en 3 mois...

@Lingenu : ne pas oublier que le vendeur a besoin du produit de cette vente

car il doit déménager et donc se trouve dans l'obligation de louer

@Lingenu:

Voici ce que me dit l'IA sur vos propositions et cela prouve que ce n'est pas si simple et qu'au bout des 6 ou 9 mois , nous risquons de nous retrouver avec RIEN .. ou pire avoir des locataires , qui se trouvent bien dans la maison mais qui ne veulent plus acheter.



1. Le faux bon plan : "Renoncer à la condition suspensive de prêt dans une promesse"
Le texte suggère de faire une promesse unilatérale de vente avec un "renoncement à une condition suspensive d'accord de prêt" tout en indiquant que "cela ne leur interdirait pas d'emprunter".



Le piège :[/b] C'est juridiquement très ambigu, voire caduc. La loi (Loi Scrivener) protège l'acheteur non-professionnel. Même si on écrit dans un acte qu'il renonce à la condition de prêt alors qu'il compte en faire un, les tribunaux ou un notaire sourcilleux peuvent requalifier la clause. Si l'acheteur se retrouve coincé par sa banque et qu'il saisit un juge, ce genre de montage bricolé saute très vite.



2. L'indemnité d'immobilisation perdue si le prêt est refusé
Le contributeur dit que si le prêt leur est refusé, ils abandonnent l'indemnité d'immobilisation (les 5 % séquestrés chez le notaire).



La réalité légale :[/b] C'est faux si le prêt est refusé de bonne foi. La loi impose que si la condition suspensive de prêt est activée et que l'acheteur essuie un refus de sa banque, l'intégralité du séquestre doit lui être restituée[/b]. On ne peut pas légalement garder les 5 % au prétexte qu'ils ont signé un accord particulier, tant que la condition de prêt protège l'opération.



3. L'autorisation d'occupation précaire avec indemnité déduite du prix
Le message propose de leur donner les clés via une convention d'occupation précaire en attendant la vente, avec des indemnités qui se déduisent du prix final (façon rétroactive).



Le piège :[/b] Une "occupation précaire" obéit à des critères très stricts en droit français (elle est réservée à des situations exceptionnelles : locaux en attente de démolition, de travaux lourds, litige en cours, etc.). On ne peut pas l'utiliser juste pour faire patienter un acheteur immobilier qui veut emménager en attendant d'avoir son crédit. S'ils s'installent ainsi et que la vente capote, les requalifier en locataires classiques ou en occupants sans titre peut donner lieu à de vrais imbroglio juridiques.



4. L'impact sur la plus-value de la résidence principale
Le message affirme que dans ces conditions, tu ne seras pas imposé sur la plus-value.



Le risque :[/b] C'est loin d'être garanti. Dès le moment où tu quittes les lieux, que tu n'y habites plus, et que tu laisses des tiers y emménager avec un accord d'occupation ou de vente future à échéance de 9 mois/1 an, l'administration fiscale peut considérer que le bien a perdu son statut de résidence principale avant[/i] la vente effective. Dans ce cas, la plus-value s'applique.

comme déjà écrit et suggéré par janus2fr, il est preferrable de baisser le prix et rechercher un autre acquéreur dans les conditions "normales "de vente

Une intelligence artificielle prouverait que je n’ai proféré que des billevesées. Billevesées à oublier évidemment. Donc attendez six mois ou plus pour vendre votre maison dans les conditions du marché en procédant de la manière usuelle et en respectant la doxa : « il n'est jamais conseillé de laisser des futurs acquéreurs s'installer dans un bien avant la signature définitive ».

Cela dit, je me permets tout de même quelques remarques.


au bout des 6 ou 9 mois , nous risquons de nous retrouver avec RIEN
Vous ne risquez pas de vous retrouver avec rien. Votre maison ne va pas s’envoler, vous en aurez conservé la propriété et au bout des 6 ou 9 mois vous aurez au moins perçu l’équivalent d’un loyer, au moins 6000 euros.

Au pire, vous risquez de vous retrouver avec des squatters. C’est exact. Mais c’est le cas de toute personne qui donne un bien en location et, dans cette logique, il ne faudrait surtout jamais mettre un immeuble en location. Or vos acheteurs n’ont pas un profil de squatters, vous l’avez dit vous-même. Soyez cohérent.

Avant de me donner des leçons sur la loi Scrivener, vous auriez mieux fait d’en prendre connaissance. Quels seraient les articles de la loi qui rendraient obligatoire une clause suspensive d’accord de prêt dans tout acte de vente ?


Le contributeur dit que si le prêt leur est refusé, ils abandonnent l'indemnité d'immobilisation (les 5 % séquestrés chez le notaire).
Quel contributeur ? Vous connaissez le principe d’une promesse unilatérale de vente ? Ben oui, le bénéficiaire de la promesse ne s’engage pas formellement à acheter, il se réserve le droit de ne pas acheter. Mais si finalement il n’achète pas, il doit une indemnité d’immobilisation au vendeur à moins qu'il n'y ait une clause suspensive d’accord de prêt. Mais s’il n’y a pas de telle clause suspensive ?


Une "occupation précaire" obéit à des critères très stricts en droit français.
Et bien sûr je suis un niais qui l’ignore. Votre intelligence artificielle est bien meilleure juriste que moi.


Dès le moment où tu quittes les lieux, que tu n'y habites plus, et que tu laisses des tiers y emménager avec un accord d'occupation ou de vente future à échéance de 9 mois/1 an, l'administration fiscale peut considérer que le bien a perdu son statut de résidence principale avant la vente effective. Dans ce cas, la plus-value s'applique.

Vous n’avez pas compris ce que je vous ai suggéré.

Vous êtes face à une inconnue et vous devez envisager deux hypothèses.

1. L’acheteur obtient son prêt.

En ce cas il achète comme prévu dans la promesse unilatérale de vente. La date d’acquisition sera, rétroactivement, celle de la promesse qui aura été établie soit par acte authentique soit par acte sous seing privé enregistrée par le service des impôts. Dès que l’acheteur aura levé l’option, vous n’aurez pas manqué de déclarer la cession comme prescrit à l’article 150 VG du code général des impôts. Cette déclaration mentionnera une date de cession rétroactive à la date de la promesse de vente. Vous aurez ainsi cédé votre résidence principale sans période intermédiaire de location qui vous aurait fait perdre le droit à l’exonération de la plus-value. Je ne prétends pas être fiscaliste mais j’ai tout de même parcouru le CGI et n’y ai rien trouvé qui dise que l'administration fiscale pourra considérer que le bien a perdu son statut de résidence principale avant la vente effective puisque la vente effective sera celle de la promesse à la date de la promesse.

2. L’acheteur n’obtient pas son prêt.

En ce cas, il renonce à acheter, vous abandonne l’indemnité d’occupation et comme il n’y aura pas eu de cession, la question de l’impôt sur la plus-value ne se pose pas.

Et si l’acheteur et vous consultiez un notaire plutôt que vous en tenir à une intelligence artificielle et à des juristes amateurs qui n’ont même pas fait l’effort de lire ma réponse à votre question ?
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Personnellement, je suis de l'avis de Youris, mais ce n'est que mon avis, si vous aimez le risque et avez du temps à perdre...

Bonjour Lingénu, il n'y a vraiment aucune volonté de vous vexer de ma part. Si j'ai fait appel à une IA, c'est tout simplement parce que je ne suis pas un spécialiste de l'immobilier et que j'avais besoin d'un regard extérieur pour m'aider à y voir plus clair.

Cela dit, même avec du simple bon sens, le risque me paraît trop gros. J'ai bien l'impression qu'à partir du moment où des personnes s'installent chez moi et me versent de l'argent tous les mois — qu'on appelle ça une indemnité d'occupation, un acompte ou un loyer —, la situation se transforme de fait en location. Si leur banque leur refuse finalement le prêt dans 6 mois, il sera extrêmement difficile de les faire partir, car la loi protège toujours les occupants.

De plus, si je dois remettre ma maison sur le marché, essayer de la vendre avec des gens déjà installés à l'intérieur (même s'ils sont de bons payeurs) va compliquer énormément les choses et fera fuir la plupart des autres acheteurs.

Ils n'ont peut-être pas le profil de squatteurs classiques, je vous l'accorde. Mais ce sont des gérants de commerces habitués aux transactions financières : ils connaissent probablement très bien le système. S'ils se retrouvent coincés par leur banque et n'ont pas de plan B pour se loger, je crains qu'ils ne s'appuient sur les failles de la loi pour gagner du temps. Et c'est moi qui en ferai les frais.

Je préfère donc ne prendre aucun risque et la jouer sécurité.

Merci pour les conseils

Tout d’abord, contrairement à d’autres qui s’expriment à l’impératif sans donner la moindre explication juridique, je prends grand soin de ne donner aucun conseil, je ne livre que des suggestions mais en en précisant toutefois le pourquoi. La décision vous appartient évidemment.

Ne vouloir prendre aucun risque est compréhensible mais encore, si l’on veut rester rationnel, faut-il évaluer au minimum d’une part le risque et d’autre part les pertes de chances qu’impliquent le refus de prendre le moindre risque. Vous me faites penser à quelqu’un qui me dirait avoir 10 000 € à placer sur au moins 5 ans et qui, refusant de prendre le moindre risque, n’envisagerait qu’un dépôt sur un livret A.

Le livret A est effectivement dépourvu du moindre risque. Mais il donne aussi la garantie d’une absence totale de gain réel, l’érosion monétaire étant à déduire.

Je peux suggérer un autre choix : investir en quelques valeurs de père de famille du CAC 40 ou en ETF reproduisant fidèlement le CAC 40. Je pense particulièrement à l’une des actions dites de père de famille cotées au CAC 40. Il s’agit de l’action d’une société existant depuis le début du vingtième siècle qui a constamment été bénéficiaire et versé des dividendes depuis 1945 et qui n’a jamais baissé que sur de courtes période pour rebondir aussitôt.

Risque : il y a toujours un risque. Je ne peux vous garantir que son cours ne baissera pas sur le mois à venir. Mais je peux raisonnablement affirmer que le risque de baisse à l’issue des cinq prochaines années est quasiment nul Son rendement est modique, de l’ordre de celui du livret A. Mais, à la différence du livret A, le cours de cette action a été multiplié par 2,9 au cours des dix dernières années et, sauf catastrophe économique, il est prévisible qu’il continuera à croître au même rythme dans les années à venir. Autre avantage : liquidité parfaite. Vous pouvez récupérer vos fonds dans la semaine.

L’intelligence artificielle fournit des données précieuses mais il faut tout de même prendre conscience qu’à la différence d’un humain elle est incapable, pour le moment, de raisonner. Elle ne comprend même pas la question que vous lui posez. Il faut tout de même le savoir. Ce qu’elle fait est la collecte d’un très grand nombre d’occurrences sur lesquelles elle calcule des probabilités. Une intelligence artificielle qui recueille mille avis inexacts pour un seul exact vous donnera immanquablement un résultat erroné. C'est assez probable lorsque la question est mal posée parce qu'on connaît mal le sujet sur lequel on interroge une intelligence artificielle..

Quel est le risque avec l’acheteur dont vous parlez ? En fait vous l’ignorez.

L’idée générale de ce qu’il souhaite est parfaitement sensée. C’est en fait une sorte de vente à terme dont il propose des modalités inadéquates.

Il prétend être solvable et en mesure de donner des garanties. C’est peut-être exact.

Deux commerces qui ont pignon sur rue : une analyse rapide des comptes vous permettra de vous en faire une bonne idée.

Une maison en location : cela se vérifie. Vous pouvez demander un relevé hypothécaire ou un un extrait de la matrice cadastrale et à consulter le bail.

Il semble sûr de lui. S’il l'est vraiment, il n’hésitera pas à signer une promesse de vente sans clause suspensive d’accord de prêt quitte à perdre 5 % du prix de vente. Mais vous ne lui avez pas posé la question et vous ne comptez même pas le faire.

En faisant les bonnes recherches, en posant les bonnes questions, en lui imposant des conditions qui mettront les risques à sa charge plutôt qu’à la vôtre, vous serez en mesure d’estimer s’il a 80 % de chances d’obtenir son prêt ou à l’inverse s’il y a 80 % de chances que son prêt lui soit refusé.

En ce qui concerne l’exonération de l’impôt sur la plus-value, vous en saurez plus en lisant ce BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-10, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219. En résumé, si vous laisser entrer le futur acheteur de manière anticipée, vous restez exonéré de l’impôt sur la plus-value, mais en revanche si le bien a été occupé par une autre personne que l’acheteur, vous perdez la droit à l’exonération.

Vous estimez votre bien à 400 000 €. Mais vous ne l’avez pas encore vendu. Du fait des difficultés que vous rencontrez actuellement, il n’est pas raisonnable d’en espérer plus de 350 000 €. Il faudra encore déduire les honoraires de l’agent immobilier qui deviendra indispensable en raison de l’éloignement.

Vous ne dites pas quel prix d’achat vous propose votre candidat hors norme. C’est pourtant une donnée essentielle.


Si leur banque leur refuse finalement le prêt dans 6 mois, il sera extrêmement difficile de les faire partir, car la loi protège toujours les occupants.

Vous raisonnez sur des généralités. Il faudrait plutôt raisonner sur le cas spécifique qui se présente à vous. La loi protège le domicile mais il ne faut pas en conclure qu’elle protège tous les occupants de la même manière. La loi fait qu’on ne jette pas facilement à la rue des gens victimes d’accidents de la vie qui n’arrivent plus à payer leur loyer. Mais elle est beaucoup moins généreuse envers les escrocs. Si le prêt leur est refusé, ils devront partir comme prévu dans le contrat. S’ils s’incrustent, ils seront protégés jusqu’à un certain point et cela pourra prendre plus d’un an mais aussi cela leur coûtera extrêmement cher si le contrat est bien rédigé. Je vous ai parlé d’une indemnité d’immobilisation de 5 % du prix de vente au minimum. Vous pouvez exiger de monter jusqu’à 10 %. Ce n’est que l’indemnité d’immobilisation. Vous pouvez en plus négocier une clause portant sur une indemnité d’occupation d’un montant suffisant pour qu’il soit dissuasif, par exemple le double de la valeur locative dès que l’occupation devient sans titre.

Expulser quelqu’un d’un logement prend du temps mais faire saisir des sommes dues par un débiteur solvable est beaucoup plus rapide. Il est propriétaire bailleur. Vous pourrez saisir les loyers voire même faire vendre la maison aux enchères. Le risque est bien moindre que vous ne le pensez. Vous pouvez consulter un notaire au lieu de rester sur des a priori.
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bonjour

merci Lingenu pour vos explications

Cependant le risque est quand même d'avoir "un squatteur" difficile à faire partir ;bien sur il y'a des démarches judiciaires mais celles ci sont longues et couteuses

Donc notre ami veut juste vendre sa maison et il risque de se retrouver des mois des années avec des soucis pour retrouver sa maison ou l'argent à recuperer.... on entend bien sûr les émissions de consommation combien il est difficile et long d'obtenir satisfaction dés qu'il est question de l'argent

Je fais un petit apparté personnel:un voisin ami me dit qu'il est assuré pour son grand sapin qui pourrait tomber sur ma maison. soit .... Cependant je fais comment si ma maison est inhabitable du fait de la chute? l'assurance va me payer l'hôtel ou une location durant le temps de reparation,? combien de temps? il ne vaudrait pas mieux que j'oblige mon voisin à abattre son arbre à hauteur légale? pour éviter tout risque. prendre le problème et la solution à la base?

pour notre ami le moindre risque est de faire une vente ordinaire/ classique avec paiement complet devant notaire

Il ne faudrait pas que le stress de ne pas arriver à vendre au prix ou à temps l'envoie dans de grosses difficultés le stress et l'anxiété sont souvent générateurs d'erreur ou bétise qu'on regretra plus tard

Bonjour jodelariège,

Je vois qu’il est extrêmement difficile de se faire comprendre.

Le risque de squat existe mais il ne faut pas tomber dans la paranoïa. Vous pouvez partir en vacances pour deux deux semaines et retrouver votre domicile occupé par des squatters. Il y a des gens à qui cela arrive. Cela étant, la plupart des gens partent tout de même en vacances.


pour notre ami le moindre risque est de faire une vente ordinaire/classique avec paiement complet devant notaire

Certes mais quand et à quel prix ? Le risque nul existe mais il a un prix. J’ai fait la comparaison avec le placement d’une somme d’argent sur un long terme. Si vous exigez un risque nul, alors vous optez pour le livret A et, au bout de dix ans, c'est accepter de renoncer à un gain égal au montant du capital placé. Un placement en bourse sur des valeurs bien sélectionnées est de loin préférable avec une absence de risque quasi-totale et je parle en connaissance de cause au vu du retour d’expérience de mes placements depuis maintenant près de quinze ans.

Notre ami estime sa maison à 400 000 €. Il ne la vendra pas à ce prix, c’est une certitude et cela lui prendra des mois.

Un acheteur atypique se présente. Sa demande est parfaitement rationnelle. Il veut disposer de la maison tout de suite mais il a besoin d’emprunter et, comme il vient d’acheter un commerce, il sait qu’il lui faut attendre six mois avant de produire un bilan à sa banque. Cela tient très bien la route.

Ce sont les montages qu’il envisage qui ne tiennent la route mais une solution existe tout de même, je l’ai exposée mais personne ne veut faire l’effort d’en prendre connaissance.

Maintenant lançons-nous dans une estimation à la louche.

Janus2fr propose une méthode : prendre le bas de la fourchette et accepter une légère diminution du prix.

Prix estimé : 400 000 €.

Fourchette basse : 370 000 €.

Légère baise du prix, 5 % soit finalement un prix de vente escompté de 350 000 € hors frais de négociation. Maximum à espérer après rémunération de l’intermédiaire : 340 000 €

Délai d’attente avant la vente et perception du prix : 6 mois. En supposant une valeur locative mensuelle de 1 000 €, 1e manque à gagner sera de 6 000 €.

Combien offre l’acheteur atypique ? Nous ne le savons même pas. 380 000 € ?

Comment assurer la sécurité de la transaction ? En faisant en sorte que si la vente n’aboutit pas, cela coûte suffisamment cher à l’acheteur pour le dissuader de toute imprudence ou tentative de fraude.

Est-il vraiment sérieux ? On ne le sait pas et l’on ne cherche même pas à le savoir.

Supposons qu’il le soit, ce qui n’est pas très difficile à vérifier.

Sa demande tient la route à condition qu’il accepte certaines conditions, la principale étant de renoncer à la clause classique de la condition suspensive d'accord de prêt et de déposer une garantie suffisante : 10 %, cela fait 38 000 €. A y ajouter une indemnité d’occupation contractuelle double de la valeur locative. A ce tarif, cet acheteur ne jouera pas au squatter.

Mais admettons qu’il se transforme tout de même en squatter. Il perdra 38 000 € et, chaque mois, 2000 € sans compter les frais de justice.

S’il ne devient pas squatter, l’acceptation du risque aura fait gagner 30 000 € + l’équivalent d’un loyer, 6 000 € pour six mois d’attente.

Pour votre souci personnel avec le voisin, il serait souhaitable de l’obliger, par la voie judiciaire si nécessaire, à couper l’arbre. Reste tout de même à s’assurer que cet arbre est réellement dangereux.
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Bonsoir,

Attention à l'IA en matière de droit ,ce n'est pas fiable pour un novice du droit.

Mon avis ,mais ce n'est que mon humble avis ,Evitez de vous "embarquer" sur un bateau qui risque de prendre l'eau.C'est extrêmement risqué .Si cela marche,parfait,tout va bien.Mais si jamais votre acheteur a son commerce qui ne marche plus ,à cause de la crise actuelle, vous allez vous retrouver avec des procèdures judiciaires très coûteuses et très longues .On connait la lenteur de la justice française et la complexité des procédures.

Si vous consentez à une baisse de prix de vente ,vous trouverez un acheteur avec la procédure normale de vente .

Demandez l'avis éclairé de votre notaire .

Cordialement

Encore un conseil exprimé à l’impératif sans la moindre analyse ! C’est désespérant et cela me donne envie de quitter définitivement ce forum.

Je constate qu’il y a consensus à repousser tout examen sérieux de la situation pour s’arrêter à des lieux communs.
Des quidams qui ne sont ni juristes ni comptables ont décidé d’emblée que l’acheteur atypique était à rejeter sans même chercher à connaître sa solvabilité.


Evitez de vous "embarquer" sur un bateau qui risque de prendre l'eau.

Avant de présumer que le bateau risque de prendre l’eau il y aurait tout de même lieu de jeter un coup d’oeil à un son état, demander les chiffres clefs de la situation financière des deux commerces qu’un expert comptable serait capable d’analyser en quelques minutes.

… à cause de la crise actuelle … : quelle crise ?

Peut-être a-t-on affaire à un mythomane mais peut-être à quelqu’un de tout à fait sérieux.

Cela se vérifie.

S’il est sérieux, il est demandeur et donc en position de faiblesse face au vendeur qui est en situation de lui imposer ses conditions propres à prévenir les supposés risques..


Si vous consentez à une baisse de prix de vente ,vous trouverez un acheteur avec la procédure normale de vente .

Oui. Concrètement cela veut dire baisser le prix de 400 000 € à 340 000 €. Dans un marché atone, dans une procédure normale de vente, celui qui est en position de force est le vendeur.

Combien offre l’hurluberlu ? Et s’il est sérieux ?

On veut une sécurité absolue ? Elle a un prix : plus de 50 000 €.

Demandez l'avis éclairé de votre notaire : pourquoi faire puisque la messe est dite ?
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Des quidams qui ne sont ni juristes ni comptables
si vous nous donniez vos qualifications professionnelles......au lieu de critiquer les intervenants dont vous ne connaissez ni les métiers, ni les compétences!

Bonjour,

La question est sur au moins 3 forums.



cheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

https://forum.quechoisir.org/cheteurs-qui-demandent-une-location-avant-achat-quels-risques-t382158.html



Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/acheteurs-qui-demandent-une-location-avant-achat-quels-risques.54419/

Merci Charles94 d’avoir indiqué ces deux fils de discussion. Je compte apporter ma contribution à l’un des deux. On y trouve des avis qui s’élèvent un peu au-dessus du niveau des pâquerettes.


si vous nous donniez vos qualifications professionnelles......au lieu de critiquer les intervenants dont vous ne connaissez ni les métiers, ni les compétences!
C’est déjà fait depuis belle lurette. Sous chacun de mes messages figure dans l’espace réservé à une signature un lien : Blog. En cliquant dessus vous vous dirigez sur mon blog où je donne mon nom et mes qualifications professionnelles.
Et si, de votre côté vous donniez les informations équivalentes vous concernant ?

Je rappelle que nous sommes sur un forum régi par des Conditions générales d’utilisation. Je lis dans celles-ci deux clauses.

La première : Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence e la décision etc.).

C’est ce que je fais. Dans la présente discussion j’ai donné ma vision et sur quoi elle est fondée. Je ne me contente de dire :« Fuyez » reposant sur un dogme tombé du ciel tel que : il n'est jamais conseillé de laisser des futurs acquéreurs s'installer dans un bien avant la signature définitive .

Je pense au contraire qu’en certains cas on peut se le permettre. Je l’ai d’ailleurs fait lors de la vente d’un appartement il y a fort longtemps. L’acheteur, qui avait reçu l’accord de prêt de sa banque, souhait aménager avant la signature de l’acte authentique. J’ai accepté moyennant l’équivalent d’un loyer. Cela s’est très bien passé. Cela l’arrangeait et m’arrangeait également. Il n’y avait pas de risque sérieux, c’était du gagnant-gagnant. A conseiller.

La seconde : Les utilisateurs ne sont pas davantage autorisés à fournir des consultations. juridiques, même gratuites. Les contributions devront donc avoir une simple finalité informative.

C’est la raison pour laquelle je ne dis jamais, contrairement à vous : « Faites ceci », « Ne faites pas cela ». Je me contente de donner un avis et, si je le peux, de proposer une solution envisageable. Dans le cas présent, au lieu de dire : « Fuyez, vous risquez d’introduire un squatter », je dis : « Si les dires de l’acheteur sont vérifiés, et ils sont vérifiables, c’est jouable avec très peu de risque à condition que ... ».

Maintenant, je suis conscient que très peu de risque, ce n’est pas sans aucun risque, mais
- tout d’abord je cherche à cerner quel est, réellement, le risque ;
- je propose une solution contractuelle qui le minimise très grandement, quasi-totalement ;
- je fournis une estimation de la balance coût-bénéfice entre la solution que je suggère et la solution sans aucun risque, le coût, ou manque à gagner de la dernière par rapport à la première, qui est au minimum de 50 000 €.
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bonjour

"ls nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables." comprendre avec la parole ou par des preuves écrites et incontestables?

Ne serait il pas possible que acheteur et vendeur se rendent Chez un notaire pour étudier la solvabilité des acheteurs et un système sérieux et fiable pour le paiement,?

bonjour,

Ne serait il pas possible que acheteur et vendeur se rendent Chez un notaire pour étudier la solvabilité des acheteurs et un système sérieux et fiable pour le paiement,?

Bien entendu ,c'est ce qu'il faut faire ,car un bailleur commercial n'est pas propriétaire des murs et en cas de liquidation ,il n'y a plus rien.Un fond de commerce n'a qu'une valeur marchande fictive ,basée sur un CA de plusieurs années et aussi de l'emplacement ,du loyer et de l'agencement .

Cordialement