Extinction de servitude de vue par confusion et prescription trentenaire

Bonjour,

Je souhaite obtenir un avis juridique concernant des servitudes de vue dans le cadre de la vente de deux maisons mitoyennes familiales.

Historique :
- 1974 : ma mère reçoit la maison A par donation. L'acte mentionne une servitude de vue portant sur des fenêtres de la cuisine et de la salle de bain de la maison A donnant sur la maison B.
- 1992 : décès de mon grand-père, copropriétaire de la maison B avec ma grand-mère.
- 2003 : décès de ma grand-mère.
- 2012 : ma mère rachète les parts de ses frères sur la maison B par licitation et devient propriétaire des deux maisons.
- Aujourd'hui : vente séparée des deux maisons.

Points factuels importants :
- La cuisine de la maison A n'a jamais donné sur la maison B.
- La salle de bain de la maison A dispose d'une ouverture constituée de briques de verre depuis plus de 40 ans, ne permettant pas de voir chez le voisin. A ma connaissance, il n'y a jamais eu de fenêtre à cet endroit.
- Une fenêtre existe à l'étage de la maison A donnant sur la cour de la maison B, aujourd'hui sur le toit d'un préau (sûrement créér après 1974). Cette fenêtre a toujours existé mais n'est pas mentionnée dans l'acte de 1974.
- La servitude de 1974 semble donc inexacte et imprécise.
- La promesse de vente de la maison B a été rédigée sans mention de servitude, aucune servitude n'apparaissant dans les actes notariés la concernant.
- La servitude est inscrite dans le registre

Mes questions :

1. L'article 705 du Code civil dispose qu'une servitude s'éteint de plein droit lorsque les deux fonds se trouvent réunis entre les mains du même propriétaire. La servitude de 1974 est-elle bien éteinte depuis que ma mère est devenue propriétaire des deux maisons en 2012, indépendamment de toute publication aux registres ?

2. L'ouverture en briques de verre dépoli de la salle de bain peut-elle être considérée comme une vue au sens juridique du terme et ouvrir une servitude de vue par prescription trentenaire (art. 690 C. civ.) ?

3. Lors de la vente de la maison B, une servitude de vue naître-t-elle de fait pour la seule fenêtre de l'étage existant depuis toujours, par prescription trentenaire ?

4. La promesse de vente de la maison B ayant été rédigée sans mention de servitude, est-il juridiquement nécessaire de faire un avenant pour les préciser, ou est-il possible de les mentionner directement dans l'acte de vente définitif ?

Cordialement

Bonjour Concernant votre point 2, la jurisprudence dominante considère que les parois en briques de verre ne constituent ni une vue ni un jour. Elles sont assimilées à une partie constitutive du mur lui-même, en raison de leur nature fixe et de leur caractère translucide (ce qui n'est pas transparent).

Absence de « vue » : Puisqu'elles ne permettent pas de voir distinctement chez le voisin (contrairement à une fenêtre classique), elles ne sont pas soumises aux distances légales imposées par les articles 678 et 679 du Code civil (1,90 m pour une vue droite).

Bonsoir,

Dans votre cas seule la question n° 1 a une valeur et les autres n'ont aucun intérêt.

Comme les deux fonds sont réunis dans la même main les servitudes, s'il en existent s'éteignent de plein droit par acquisition du fonds dominant par le propriétaire du fonds servant et l'article 704 ne peut pas s'appliquer.

Cdt.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Merci pour vos réponses qui confirment notre position.

Notre notaire est cependant d'un avis contraire et refuse de prolonger le compromis sans y introduire une servitude sur l'ouverture en carreaux de verre. Nous nous sentons piégés.

Il nous dit que la servitude est toujours enregistrée au service de la publicité foncière et qu'en 2012, lors de la réunion des deux fonds, il aurait fallu effectuer une démarche pour la faire radier.

Nous sommes coincés et le temps joue contre nous...

Cordialement

Quel est le notaire qui à rédigé l'acte de mutation.

Quant à votre notaire rappellez lui que vos deux fonds forment une unitée foncière (CE 1ère et 6e sous-sections, 27 juin 2005, n° 264667) :


Considérant qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.


Il ne peut pas exister d'auto-servitude sur une unité foncière (îlot de propriété) appartenant à un même propriétaire et que l'article 705 du Code civil est d'ordre public.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

(suite)

Un notaire doit respecter la jurisprudence et en particulier lorsqu'elle est un copier-coller avec votre cas (Cass. 3e Civ., 17 mai 2018, pourvoi n° 17-17.516) :


Mais attendu qu'ayant retenu que l'acquisition par la SCI Savoyarde [...] de la parcelle n° [...] avait entraîné la confusion des fonds et l'extinction de la servitude non aedificandi entre les parcelles n° [...] et n° [...] et qu'il appartenait aux parties, lors de la nouvelle division de ces parcelles entre deux propriétaires distincts, de créer un nouveau titre de servitude, ce qui n'était pas établi, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder ni à une recherche ni à une analyse que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;


Lors de la réunion de A et B la servitude s'est automatiquement éteinte et si elle devait réapparaitre il faudrait établir un nouveau titre... que vous refuserez ; un notaire n'a pas à se substituer au législateur pour changer la loi et ignorer une jurisprudence publiée par la Cour de cassation et Légifrance.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.