Congé et offre de vente / Prise en charge des gros travaux de copropriété

Bonjour,

J'ai une petite question concernant la validité du congé pour vente que m'a adressé mon propriétaire.

Cette question porte sur la prise en charge des travaux de copropriété entre le vendeur et l'acquéreur. De lourds travaux dans l'immeuble sont amenés à être votés. Ceux-ci pourraient représenter une part de près de 25000 euros pour mon appartement. L'assemblée ne s'est pas encore tenue.

La clause suivante apparaît dans l'acte de congé et l'offre de vente :


« Enfin, je vous précise que si une assemblée des copropriétaires de l’immeuble était tenue entre la réception des présentes et le délai de réalisation de la vente, et sous réserve que vous ayez été mis en mesure d’y assister, les travaux qui seraient votés à cette assemblée seraient à votre charge »
Il semble que ce soit le propriétaire au moment de l'appel de fonds qui doive payer les travaux. Cependant, il apparaîtrait que le vendeur et l’acheteur puissent négocier la répartition des charges par une clause dans la promesse de vente ou dans l’acte de vente. Dans notre cas, il s’agit d’un acte unilatéral de congé de la part du bailleur.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 indique ceci :


« II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. »
La clause de l'offre de vente n'impose-t-elle pas un aléa pécuniaire difficilement quantifiable ? Est-elle valide ?

Voilà ma question.

Merci beaucoup de m'avoir lu, Dernière modification : 13/11/2025 - par JeanMiMo

Bonsoir,

Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :


I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.


Article 44 du décret du 17 mars 1967 :


Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.


Article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :


A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.


Cdt.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonjour,

Pouvez vous donner des dates :

-date de réception du congé

-date d'échéance du bail

-date du vote des travaux

Avez-vous contacté un notaire si vous envisagez d'acheter ?

Avez-vous un avis favorable de la banque concernent un prêt ?



Cette clause qui vous chagrine ressemble à ce qu'on trouve classiquement dans un compromis : le vendeur doit donner son pouvoir à l'acquéreur si une AG a lieu entre le compromis et l'acte authentique. A défaut les travaux qui y seraient votés sont à la charge du vendeur.

Avez-vous reçu le pouvoir du vendeur pour voter à sa place lors de l'AG ?

Dans l'acte de congé pour vente il n'est nullement question que les travaux hors budget prévisionnel puisse être à la charge du vendeur ; le fait de recevoir un pourvoi du vendeur ne fait que permettre à l'acquéreur de voter en connaissance de cause les futurs travaux dont il devra s'acquiter à chaque appel de fonds qui lui sera adressé (2° de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 précité).

À moins d'une clause dans le compromis, repise dans l'acte de vente, ce n'est pas qui vote qui décide qui doit s'acquiter mais à qui est adressé l'appel de fonds.

De plus, au vu de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, l'acquereur ne deviendra copropriétaire qu'a la date ou sera notifié au syndic le transfert de propriété et uniquement à ce moment là les appels de fonds seront adressés au nouvel acquéreur.

La clause voulue par le vendeur signifie que si @JeanMiMo accepte l'offre de vente les travaux votés postérieurement seront uniquement à sa charge ; s'il accepte le vendeur lui donnera pouvoir pour assister à l'AG.

Tant que le syndic ne sera pas notifié du transfert de propriété il adressera lles appels de fonds au vendeur et @JeanMiMo s'engage, après avoir accepté l'offre de vente, de lui rembourser.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonjour,

Merci pour votre implication.

Pour ce qui concerne les dates, la fin du bail est le 19/04/2026. L'acte de congé a été reçu le 10/09/2025. Le préavis doit débuter alors 19/10/2025 et la fin de l'offre devrait alors être le 19/12/2025.

La prochaine AG prévoyant le vote des travaux de ravalement devrait avoir lieu en janvier 2026. Et les premiers appels de fonds certainement en février ou en avril.

Ainsi qu'il est dit : Cette clause qui me chagrine ressemble à ce qu'on trouve classiquement dans un compromis. Or, et c'est là ma question : il ne s'agit pas d'un compromis mais d'un acte unilatéral de congé associé à une offre de vente.

Je n'ai pas contacté de notaire et nous avons déjà fait appel à plusieurs banques qui ont donné un avis favorable pour notre dossier. Cela pour de précédents projets qui n'ont finalement pas aboutis.

Il est à noter que nous sommes dans un contexte un peu particulier, nous avons mis en demeure notre bailleur pour des réparations, sans résultats, et nous avons quelques raisons de penser qu'il cherche à nous déloger.

Merci bien,

Le congé pour vente valant offre de vente, si vous acceptez l'offre (articles 1113, 1583 et 1589 du Code civil), avec le vendeur vous êtes liés « par un accord définitif sur la chose et sur le prix » (Cass. 3e Civ., 9 mai 2001, pourvoi n° 00-10.129).

Vous pouvez toujours essayer, avant acceptation, de négocier jusqu' à la date butoir du 19/12/2025 à 00H 00.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

(suite)

Sachant qu'en acceptant l'offre de vente vous vous engagez à signer un compromis et que c'est à partir de la date de la signature que vous avez dix jours pour vous rétracter.

Comme il n'existe pas de délai prévu par la loi entre l'acceptation et le compromis, généralement le vendeur ajoute une clause qui fixe une date butoir pour signer le compromis et que si ce délai n'est pas respecté la vente est annulée.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Dans le cas d'une préemption par le locataire suite à un congé pour vendre, il n'y a pas de compromis, l'acceptation de l'offre en fait office.

Si vous pensez que le congé est frauduleux, il faut le prouver (?) et le contester (avec des arguments)

Relisez bien l'article 15 de la loi 89-462 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/

Comment savez-vous si des travaux de ravalement doivent avoir lieu ? ont-ils déjà été présentés et refusés ? y a-t-il une injonction de la mairie ?

A savoir : un ravalement est couteux mais apporte une réelle plus-value, surtout si accompagné d'isolation par l'extérieur.

Mais vous pouvez aussi envisager d'acheter ailleurs, si vous pensez que le prix de ce logement n'est pas justifié compte tenu d'un prochain ravalement.

Nous avons eu quelques différends avec le bailleur et son gestionnaire. Et nous pensons assez légitimement que le propriétaire essaie de se débarasser de ces problèmes, qui sont : nous-mêmes et les futurs travaux à venir.

Nous avons obtenu les trois derniers PV d'AG qui mentionne, pour le dernier, le vote de travaux de ravalement à la prochaine assemblée. Il mentionne aussi que près de 100000 euros de travaux de consolidation des fondations ont été votés et non encore appelés. Et il est prévu dans un futur plus lointain la rénovation des toitures, et de la cage d'escalier.

Nous avons eu vent de la part de nos voisins que le plus gros propriétaire qui possède plus de la moitié de tantièmes, serait en défaut et que les travaux votés et appelés risquent de ne jamais être réalisés...

Il y a des éléments sur l'acte de congé qui sont tendancieux. Mais ma question se porte vraiment sur le fait de pouvoir imposer, dans un acte de congé unilatéral et son offre de vente, une clause qui impose une chose qui devrait faire l'objet d'une négociation et dont on ne connaît pas le montant a priori.

En résumé : il y a une clause qui vous chagrine.

Soit vous l'acceptez, soit vous la refusez en quittant ce logement sans l'acheter.

Sachez que si un copropriétaire ne paye pas ses charges, le syndic (digne de ce nom) peut aller jusqu'à faire saisir ses lots et les vendre aux enchères pour se rembourser. Il peut aussi mettre une hypothèque dessus, ce qui bloque toute vente ou encore faire prélever la dette sur le prix de vente.

Si de nombreux travaux sont prévus (ou envisagés), le prix de vente doit être calculé en conséquence. D'autres acquéreurs (qui n'ont pas l'attachement sentimental d'un locataire) auront l'oeil critique et fuiront si le prix est surévalué.

Effectivement, conformément à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 :


Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot.


__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.