débirentier en liquidation judiciaire et résolution du viager

Bonjour,

Mon débirentier (SCI) a demandé le 11 juillet 2024 sa mise en sauvegarde. Depuis janvier 2025 la rente n'est plus payée et je me suis joint aux créanciers. Le 13 juillet 2025 le mandataire judiciaire a prolongé de 2 mois la procédure mais le 13 septembre 2025 le plan de redressement proposé par le débirentier a été refusé ce que le juge a confirmé le 13 octobre 2025.

Je ne sais pas encore si le débirentier a fait appel de cette décision.

Aurai-je la possibilité de demander la résolution du viager après ce jugement?

Merci de votre réponse

Bonjour et bienvenue

Généralement, pendant la période d'observation de la procédure de sauvegarde, l'application de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente en viager (qui permet d'annuler la vente en cas de non-paiement de la rente) est suspendue.

Le défaut de paiement de la rente depuis janvier 2025 est la raison principale pour laquelle vous pourriez demander la résolution, le rejet du plan de redressement judiciaire entraîne généralement l’ouverture d’une liquidation judiciaire. Si celle-ci est prononcée, vous devrez déclarer votre créance dans cette nouvelle procédure.

La résolution du contrat sera soumise à l’autorisation du juge-commissaire et devra respecter les délais légaux.

Il serait avantageux pour vous, de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et procédures collectives. Bonne chance
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

Bonjour,

La défaillance de l’acquéreur peut se résoudre de trois manières : la résolution du contrat de vente, la résiliation du contrat de vente sous la forme de viager ou la cession du contrat.

Résolution du contrat.

En cas d’inexécution grave de ses obligations par l’une des parties, l’autre partie peut exiger la résolution du contrat ce qui revient à mettre les parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion du contrat.

Dans le cas d’une vente en viager, la résolution du contrat implique que l’acquéreur débirentier restitue la propriété de l’immeuble au vendeur crédirentier et que le vendeur rembourse la partie du prix déjà payé par l’acquéreur, à commencer par le bouquet.

Si c’est matériellement possible, c’est envisageable, sinon il faut oublier.

Si le contrat de vente en viager comporte une clause résolutoire, la résolution est de droit et s’effectuera selon les modalités prévues au contrat, mais, bien sûr, ne devra être demandée que si elle est matériellement possible.

Résiliation du contrat.

C’est similaire à la résiliation d’un contrat de prêt avec déchéance du terme.

Le débirentier défaillant verse au crédirentier un capital correspondant à la part du prix de vente restant à payer sous forme de rente. Cette part se détermine en fonction de l’espérance de vie du crédirentier à la date de la cessation des paiements.

Comme le débirentier est incapable de verser ce capital, le crédirentier se le procurera au moyen d’une saisie immobilière.

Le capital à saisir étant une partie du prix de vente, il fait l’objet de l’hypothèque légale du vendeur qui est une hypothèque spéciale de premier rang. Elle a probablement été inscrite par le notaire au moment de la vente mais ce serait à vérifier. Cette hypothèque spéciale apporte une excellente garantie. Ne vient en concurrence que l’hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires si l’immeuble est situé dans une copropriété.

Cession du contrat.

Le contrat sera simplement cédé à autre acquéreur qui deviendra propriétaire de l’immeuble et se substituera au débirentier défaillant.

Effet de la procédure collective.

La demande de la SCI d’être placée sous sauvegarde a pour effet de suspendre les
paiements et les actions des créanciers. Mais ce n’est que provisoire, cela ne peut durer indéfiniment. Une Société civile se différencie essentiellement d’une société commerciale du type SA ou SARL en ce que la responsabilité des associés n’est pas limitée. Arrive toujours un moment où, après avoir tenté sans succès d’agir à l’encontre de la société, un créancier peut agir directement contre les associés comme le prévoit a contrario l’article 1858 du code civil : Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Si la procédure aboutit à la liquidation de la SCI, elle amènera nécessairement à l’une des trois solutions, résolution, résiliation ou cession de contrat.

De toute façon, la liquidation de la SCI impliquera le partage de l’immeuble entre les associés.

Il sera toujours possible d’aboutir soit à la saisie immobilière soit à la cession du contrat à un débiteur solvable.
__________________________
Blog