Réparations locatives cédant suite à l'état des lieux de cession bail commercial

L’article L145-40-1 du code de commerce impose un état des lieux contradictoire et amiable lors de la cession du bail commercial, sous peine pour le bailleur de perdre la présomption que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Cette obligation est également rappelée sur service-public.gouv.fr, qui précise que l’état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant, ou un tiers mandaté par eux.

Cependant, la loi mentionne simplement « le locataire », sans préciser s’il s’agit du locataire sortant ou entrant.
Or, après la cession, « le locataire » désigne le cessionnaire. Le dernier alinéa de l’article L145-40-1 vise explicitement l’état des lieux entre le bailleur et le cessionnaire, mais son caractère contradictoire vis-à-vis du cédant semble pour le moins douteux et probablement inexistant.
En pratique, le bailleur n’est généralement pas présent lors de la transmission des locaux, ce qui rend impossible de tout vérifier contradictoirement (p.e., la nature et le nombre de clés ou badges transmis).



Par ailleurs, le dépôt de garantie est transmis directement entre cédant et cessionnaire. Si des réparations locatives sont nécessaires, le bailleur ne peut donc pas retenir la caution, celle-ci « appartenant » au cessionnaire après la cession.



Aussi, le dépot de garantie est gardé par le bailleur, le cédant et le cessionnaire le transmettent entre eux. S'il y a réparation locative à réaliser, le bailleur ne peut donc pas le retenir sur la caution qui "appartient" après la cession au cessionnaire.



Le cas concret:

Notre locataire actuel, en cours de vente de son fonds de commerce, a installé un échangeur de climatisation sur la façade de la copropriété avec des travaux qui ont endommagé le ravalement (ravalement visiblement manquant). Aucune autorisation n’a été obtenue, ni de l’assemblée générale de copropriété, ni du bailleur.



Ce sujet, pourtant théoriquement courant, semble peu documenté en pratique.

Comment articuler l’état des lieux de cession, la responsabilité des réparations locatives, la perte de garanties, ... ? Dernière modification : 24/05/2026 - par MDW

Bonjour,

Le principe est simple. En cas de cession du bail, sont transmis au cessionnaire les droits et obligations du cédant envers le bailleur.

L’état des lieux est alors une obligation. Cet état des lieux réunit trois personnes, le propriétaire, le locataire sortant et le locataire entrant. Pour le cédant c’est un état des lieux de sortie, pour le cessionnaire c’est un état des lieux d’entrée, pour le bailleur c’est à la fois l’état des lieux de sortie du cédant et l’état des lieux d’entrée du cessionnaire. Cet état des lieux est l’occasion de constater d’éventuelles dégradations.
Celles-ci, s’il y en a, le cessionnaire en prend la responsabilité et il devra s’arranger avec le cédant.

Si le bailleur a laissé faire la cession sans état des lieux, en fin de bail le cessionnaire pourra opposer au bailleur l’état des lieux d’entrée établi avec le cédant. C’est le sens du dernier alinéa de l’article L145-40-1 du code de commerce : le bailleur ne pourra prétendre que le cessionnaire est présumé avoir pris possession de lieux en bon état. S’il prétend que les lieux étaient en bon état lorsque le cessionnaire en a pris possession, il devra en apporter la preuve.

Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur. En fin de bail il sera restitué au nouveau locataire ou, le cas échéant, sera retenu en tout ou partie en réparation des dégradations constatées.

En l’espèce il faut distinguer séparément d’une part quelles sont les responsabilités du bailleur envers le syndicat des copropriétaires et d’autre part quelles sont les responsabilités du cessionnaire envers le bailleur.

Un élément de climatisation a été installé sur la façade de l’immeuble.

Cette installation n’a pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires. Vous en êtes responsable envers le syndicat. Vous devrez réparer les dégradations commises sur la façade de l’immeuble ce qui pourra au pire vous contraindre à faire retirer l’élément de climatisation. Pour que cet élément de climatisation puisse rester en place, il faut que vous en demandiez l’autorisation au syndicat et, pour cela, faire inscrire votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le locataire cédant ne vous a pas demandé l’autorisation de poser l’élément de climatisation. Vous avez donc été mis devant un fait accompli que vous n’êtes pas tenu d’accepter. Vous êtes en droit d’exiger du locataire cédant ce que le syndicat des copropriétaire est en droit d’exiger de vous, le remise en état de la façade avec, au pire, le retrait de l’élément de climatisation.

Pour préserver votre intérêt de bailleur, il vous faudra noter sur l’état des lieux tripartite la situation litigieuse en ce qui concerne l’élément de climatisation posé en façade. Si vous n’exigez pas son retrait, il vous faudra au minimum préciser que votre autorisation est suspendue à l’autorisation du syndicat des copropriétaires qui vous sera peut-être refusée. En cas de refus, vous serez en droit de faire retirer l'élément par le cessionnaire sauf à faire reconnaître en justice votre droit à la présence de l'élément de climatisation sur la façade de l'immeuble.
__________________________
Blog

bonjour

afin de sécuriser toutes les parties, je préconise que cet état des lieux soit effectué par un commissaire de justice

Bonjour



Merci pour ces réponses:

- Je reste dans le doute sur l'interprétation de l'article L145-40-1 mais que pour supprimer le doute il faut un état opposables au 3 parties;

- L'EDL établi par un organisme privé ou le CDJ semble avoir environ le même coût donc avec l'opposabilité le CDJ l'emporte.

- Concernant la responsabilité du cessionnaire, plusieurs sources font référence à Cass. Civ. 3, 8 octobre 2015, n°14-13.179 qui résume que le cessionnaire est responsable pour les "désordres" qui persistent mais pas pour les manquements du cédant. Avoir abimé la façade peut être vu comme un manquement, retiré la climatisation comme une obligation du cessionnaire tout de même.

- Dans l'état les passants peuvent se cogner la tête donc la conformité ne peut à mon avis être acquise.



Je mets en demeure dans un premier temps le cédant de ses manquements et obligations par LRAR, y compris la caution pour le risque financier..
Je rappelle aussi cette contrainte d'état des lieux tripartite - avec des pincettes car article L145-40-1 dis que le cout est divisé par moitié et ne prévoit donc pas du tout que ce soit tripartite.

La cession n'a pas encore eu lieu - nous n'avons pas été notifié des éléments obligatoires pour obtenir notre agrément.

Je pense aussi notifier le syndic car je pense que le mode de réparation doit avoir son aval.

le syndic n'est pas partie prenante dans ce contrat tri partite: vous n'avez pas à l'informer

éventuellement si la distribution du courrier se fait par un gardien, vous informerez le syndic et le gardien du nom du nouvel exploitant après la signature

Je reste dans le doute sur l'interprétation de l'article L145-40-1 mais que pour supprimer le doute il faut un état opposables au 3 parties.

L’article L145-40-1 traite de l’état des lieux, qu’il soit établi lors de la conclusion du bail ou lors de la cession du droit au bail ou encore lors de la restitution des locaux. Il ne traite pas spécifiquement du cas de la cession du bail. Dans cette dernière situation il est évident qu’il y a trois personnes intéressées.

Cet article n’a été introduit dans le code de commerce qu’en 2014. Auparavant il n’existait pas. Il vise à accroître la protection du locataire.

Si vous n’invitez à l’état des lieux qu’une personne ce doit être le cessionnaire parce que c‘est lui ou son éventuel successeur à qui vous aurez à faire en fin de bail, ce ne sera pas le cédant. Mais ne faire l’état des lieux qu’avec le cessionnaire ne peut vous apporter que de futurs ennuis, vous n’en tirerez aucun avantage.

Le recours à un commissaire de justice ne s’impose qu’en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire. En un tel cas l’état des lieux établi par un commissaire de justice sera opposable à la partie qui aura fait défaut. Si l’état des lieux a été établi par un commissaire alors qu’une partie n’a pas été invitée à un état des lieux contradictoire, il ne sera pas opposable à la partie qui aura été ignorée, même établi par un commissaire de justice. Ce sera un vice de procédure rédhibitoire.

Dans le cas souhaitable où aucune partie n’aura été défaillante, l’état des lieux ne sera établi par personne d’autre que les parties elles-mêmes ou leurs représentants. Elles peuvent se faire assister ou représenter chacune par un commissaire de justice ou par un prestataire spécialisé, peu importe. Vous ne pouvez unilatéralement décider que l’état des lieux soit établi par un commissaire de justice. Ce que vous pouvez faire est vous faire assister ou représenter par un commissaire de justice et les autres parties pourront faire de même. Le fait que la personne qui vous assistera ou vous représentera soit assermentée n’a aucune importance. La seule chose qui importe est que vous lui ayez donné mandat. Il est aussi envisageable que l’état des lieux soit établi par une seule personne sans qu’aucune partie n’ait été défaillante mais à la condition impérative que cette personne soit désignée d’un commun accord par toutes les parties et qu’il soit conservé une trace écrite de cet accord.

En ce qui concerne la responsabilité soit du cédant soit du cessionnaire, il faut leur soumettre la question avant qu’ils aient décidé de la cession.

Il est évident que c’est le cédant qui a installé l’élément de climatisation. Il est certain aussi que la présence de cet équipement sera porté sur l’état des lieux.

Si vous ne faites rien, vous ne pourrez plus imputer la responsabilité de l’équipement installé en façade au cessionnaire, vous aurez tacitement accepté cette présence alors que vous auriez pu agir avant d’agréer la cession du bail. L’arrêt que vous citez date de 2015 et porte sur une cession de bail qui s’est faite en l’absence d’état des lieux avant l’entrée en vigueur de l’article 145-40-1.
Si vous ne faites pas le nécessaire pour régler le problème tant qu’il en est temps, il sera réglé ultérieurement par le tribunal très vraisemblablement en faveur du nouveau locataire.

Il importe donc qu’avant que le cessionnaire prenne possession des lieux le problème soit réglé par le cédant avant son départ ou que vous ayez obtenu l’engagement écrit du cessionnaire à le régler et, en attendant, une garantie au moyen somme d’un montant suffisant placé sous séquestre.

Coût de l’état des lieux : il sera partagé, moitié pour vous, moitié pour le cessionnaire qui se sera arrangé au préalable avec le cédant.


Je mets en demeure dans un premier temps le cédant de ses manquements et obligations par LRAR, y compris la caution pour le risque financier.

Il est temps de le rappeler à ses obligations. Il ne faut pas attendre que vous ayez donné votre agrément à la cession du bail. Vous pouvez ne donner l’agrément qu’à la condition que le problème de la climatisation soit réglé. Vous ne pouvez pas céder le dépôt de garantie, il est a automatiquement transféré au cessionnaire. Le moyen de pression dont vous disposez est la condition posée à l’agrément.
__________________________
Blog

Je vous remercie de détailler tout cela ce qui sera utile à d'autres visiteurs !




L’article L145-40-1 traite de l’état des lieux, qu’il soit établi lors de la conclusion du bail ou lors de la cession du droit au bail ou encore lors de la restitution des locaux. Il ne traite pas spécifiquement du cas de la cession du bail. Dans cette dernière situation il est évident qu’il y a trois personnes intéressées.

Cet article n’a été introduit dans le code de commerce qu’en 2014. Auparavant il n’existait pas. Il vise à accroître la protection du locataire.


Ce qui est perturbant c'est que l'article L145-40-1 demande un état des lieux (EDL) à chaque changement de locataire - quelqu'en soit la cause, et ce même s'il a été établie au moment du bail - sauf pour les baux sans EDL antérieurs à la loi (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000029102893/2014-06-20 ).
Car d'un côté on dit que l'EDL d'entrée a un caractère opposable, que le cessionnaire doit faire cesser les manquements qui persistent, alors que le nouvel EDL ("d'entrée) ferait était de ces manquements ce qui suggère qu'il ne serait pas à sa charge de les faire cesser. Alors que "[s'il y a des dégradations] le cessionnaire en prend la responsabilité et il devra s’arranger avec le cédant."



Un EDL a été établi pour ce bail. En 2023 j'ai eu vent du projet d'installation de climatisation et à la suite de mon appel j'avais rappellé les règles par écrit (autorisations, approbation AG, approbation bailleur) et suggéré une clime à perdition d'eau.
Initialement il était monté à l'intérieur du commerce devant une grille, mais là il se trouve qu'il a été déplacé à l'extérieur.



Si je comprends bien, l'agrément du bailleur à la cession du bail peut valablement être conditionné à ce que:

- Soit que le problème soit réglé par le cédant avant son départ,
- Soit l’engagement écrit du cessionnaire à le régler et, en attendant, une garantie au moyen somme d’un montant suffisant placé sous séquestre spécifiquement pour ces réparations (non lié à la mise sous séquestre éventuel du prix de la vente).

Il est necessaire de rappeler que seul le propriétaire du lot de copropriété est responsable de l'installation de cet équipement vis à vis du syndicat des copropriétaires.

Il fallait mettre en demeure le locataire de démonter cet équipement

Il est necessaire de rappeler que seul le propriétaire du lot de copropriété est responsable de l'installation de cet équipement vis à vis du syndicat des copropriétaires.


Mon postulat de base c'est que le bailleur est toujours responsable. Le reste ce sont des exceptions...


Il fallait mettre en demeure le locataire de démonter cet équipement.


Comme indiqué, il était à l'intérieur initialement (donc pas de pb. de copro), mais là j'ai constaté qu'il est désormais à l'extérieur. Le projet de mise en demeure est écrit.

Il fallait mettre en demeure le locataire de démonter cet équipement


La question posée n'est pas de savoir ce qu'il aurait fallu faire mais ce qu'il faut faire maintenant dans la situation particulière et délicate d'une cession de bail.

Il n’y a rien de perturbant dans l'article L1445-40-1 du code de commerce. L'état des lieux a été prescrit dans un souci de clarté et de protection des locataire pour éviter des litiges tels celui dont l’arrêt que vous avez cité est l’objet :
- la société Sortante cède son bail à la société Entrante :
- il n’est pas fait d’état des lieux avec le bailleur ;
- après cette la cession le bailleur demande à la société Entrante de remettre les lieux en l’état où ils étaient avant que la société Sortante les ait modifiés.

Forcément il y a litige. Le nouveau locataire se voit réclamer une remise en état à la suite de travaux qui ne sont pas de son fait et dont il ne savait peut-être même pas qu’ils n’avaient pas été autorisés par le bailleur.

Juridiquement cette réclamation s’explique parce qu’après la cession du bail le cessionnaire se substitue au cédant.

Mais on ne procède plus ainsi. Désormais en cas de cession de bail on procède à un état des lieux dans le but de déterminer contradictoirement les responsabilités respectives du cédant et du cessionnaire.

Le principe de l’état l’état des lieux est :
- il est entendu que les défauts constatés lors de l’état des lieux d’entrée ne seront pas imputés au preneur ;
- le preneur doit correction des défauts constatés lors de l’état des lieux de sortie qui n’avaient pas été constatés lors de l’état des lieux d'entrée.
Depuis qu’il est procédé à un état des lieux lors des cessions de bail le bailleur ne peut plus imputer au cessionnaire les défauts constatés lors de cet état des lieux.

Vous allez passer devant la climatisation en compagnie du cédant et du cessionnaire et noter que la climatisation doit être déposée et que le ravalement doit être repris. Si vous notez que c’est à la charge du cessionnaire, celui-ci ne va pas être d’accord.
__________________________
Blog